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赣州富力地产 富力地产危局

日期:2019-08-17 来源:赣州富力地产 评论:

[摘要]又到一年年报披露季,几家欢喜几家愁。万科、恒大、融创中国、绿地控股、保利等头部房企纷纷交出靓丽答卷,净利润增长率基本都维持在20%左右,唯独曾经“华南五虎”之一的富力地产出现业绩下滑,且下滑幅度还不小。对于已经到来的2019年,富力地产给出...……

又到一年年报披露季,几家欢喜几家愁。

万科、恒大、融创中国、绿地控股、保利等头部房企纷纷交出靓丽答卷,净利润增长率基本都维持在20%左右,唯独曾经“华南五虎”之一的富力地产出现业绩下滑,且下滑幅度还不小。

对于已经到来的2019年,富力地产给出了1600亿的销售目标,但频发的安全事故引发市场担忧。

近期,住房和城乡建设部网站披露,3月14日下午 ,在天津市静海县富力新城雍景豪庭四期工程中,发生高处坠落事故,死亡1人。这已是富力地产天津项目自2016年4月至今发生的第三起伤亡事故,2018年富力地产曾公开表态对安全方面“准备足够充分”。

富力地产净利润下滑近60%,总负债近3000亿

3月20日,富力地产披露了2018年业绩报告。

财报显示,2018年富力地产实现营业收入768.58亿元,较2017年增长29.66%;净利润为87.28亿元,相较2017年的214.24亿元大幅减少59.3%。

缘何增收不增利?

信托圈查阅财报发现,受益于销售成本减少9%、协议销售显著增长60%以及平均售价稳定,实际上富力地产2018年毛利增加33%至279亿元,整体毛利率为36.37%,处于行业较高水平。

但在融资成本、行政开支大涨以及酒店业务拖累下,富力地产利润规模明显缩水。

2018年,富力地产合计融资超过250亿元,包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券、中期票据及超短期融资券,以及信托贷款及其他,分别占52%、12%、25%及11%,融资总成本高达51.12亿元,相较上年16.73亿元增加34.39亿元,增幅205.56%。

债务规模则继续扩大至2963亿元,净负债与总权益比率为184.1%,资产负债率80.92%。

随着销售项目数量由上年度的88个增加至155个,公司销售及行政开支水涨船高。

2018年,富力地产销售开支为22.91亿元,较2017年5.66亿元增加17.25亿元,增幅304.78%;于此同时,集团正式员工数量从上年49239人增加11086人至60325人,带来行政开支加多13.14亿元,其中,员工成本增加6.66亿元。

此外,酒店业务亏损急剧扩大,进一步吞噬了富力地产净利润。

2017年,富力地产豪掷199.06亿元接盘万达77家酒店,但这笔短期买卖到目前为止还未让富力尝到甜头,2018年富力地产酒店运营业绩从2017年的亏损1.46亿元迅猛扩大至4.59亿元。

上述指标反向作用下,信托圈注意到富力地产期内销售净利率已下滑至2005年上市以来最低11.36%,销售收入收益水平并不乐观。

营运能力下滑,存货增长超2倍

囿于2018年地产调控政策及紧缩的信贷环境,富力地产在业务发展上的态度较为审慎。

期内集团共收购371亿元的土地储备,总共61块土地,建筑面积为1,405 万平方米,平均价格为每平方米人民币2,600元,而2017年收购土地储备金额则为584 亿元。

销售区域上,集团于65个城市发展地产业务,但重心正在向二三线城市下沉。

赣州富力地产 富力地产危局

早在今年年初,第一季度业绩报告显示,截至2019年3月底,公司负债总额达3218.61亿元,资产负债率为82.04%,较去年底的80%上升2.04百分点。外界普遍认为,其资产负债率被认为达到危险水平。

7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。备受关注的房地产行业方面,会议明确指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

因此,下半年各地区公司最重要的工作是加大销售力度,确保完成销售任务。文件明确提出,下半年原则上暂停拿地工作,确保资金优先用于工程相关款项的按时支付,以加快销售展区及货量区的工程建设,保障营销节点达成。

暂停拿地、促销售、抓回款的背后,是对资金的渴求。目前,富力地产可谓债务压顶,截至今年6月30日,富力地产借款余额约为1952.34亿元,较去年末的1632.39亿元增加了319.95亿元,累计新增借款已超过2018年末公司净资产的40%。

7月30日,一份疑似富力地产的内部文件外泄,文件提出,今年下半年原则上将暂停拿地,工作重点为促销售、抓回款,以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化。作为“华南五虎”之一的老牌房企富力地产此番动作背后有何原因?

同时,有业内人士认为,中央政治局会议所提出的表述对于当前地产企业的影响是很大的。如果政策不松绑,考虑到现在房地产领域的资金、库存和销售压力,房企会主动降价促销,其他地产指标也会有所变动。总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。

其中,惠州、太原、天津分别贡献营业额40.28亿元、39.35亿元、39.33亿元,位列三甲;重庆、北京、上海、无锡及宁波也录得营业额超过30亿元,另有湖州、包头、哈尔滨、 海南、佛山、莆田及西安7个城市的营业额超过20亿元。

相对重资产、资金密集的行业属性,审慎的态度多少影响了富力地产营运能力。

报告期内,富力地产存货9.74亿元,较2017年的4.19亿元增加5.55亿元,增幅超过2倍,为近十年最高。

从市场风险来看,如果存货规模增长过快,后续若销售不畅或者遭遇政策收紧,可能导致现金流吃紧。

同时,存货增长亦会降低资产营运效率,影响收益能力。

截至2018年底,富力地产流动比率和速动比率已降至1.53和0.44,资产变现能力和短期偿债能力均不高。

目前,公司账面货币资金347.1亿元,债项中,一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的32%、49%及19%,短期借款和长期借款当期部分合计高达523.5亿元,偿债压力不容小觑。

2019年销售目标1600亿

展望2019年,富力地产在财报中披露销售目标1600亿元,较上年增长22%;计划交付可售面积从2018年的611万平方米提升至920万平方米,销售超过200个项目。

从土地储备来看,布局明确。

紧随大湾区发展机遇,富力地产在大湾区权益土地储备可售面积为362万平方米,价值460亿元,预计2019、2020年在大湾区的销售目标分别为160亿、240亿。

海南则是富力地产另一块重仓区,李思廉在近日的业绩发布会上表示海南会有放松的消息那是100%的。

目前富力在海南的土地储备占比高出大湾区,且2018年新增的土地储备中有13%是在海南。

至于一直被行业诟病的融资能力,集团表示将继续为旗下项目寻求其他资金以降低融资成本,积极拓展酒店等商业物业的资产证券化。

信托君注意到,随着融资环境宽松,进入2019年富力地产已成功发行多只债券,从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度约人民币 1,303 亿元,较2018年增加近100亿元。

对于权益协议销售同比增长22%目标,富力地产称取决于更大量的已动工项目,以及资产周转加快及项目周期缩短。

值得一提的是,富力地产2019年新开工面积为1230万平方米,而2018年这个数字为2200万平方米,今年动工面积接近腰斩。

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赣州富力地产 又现伤亡事故

据统计,富力地产2019年上半年拿地势头并不弱。富力地产截至6月底共耗资136亿元拿地,国内排名37位,比2018年上升十位。业内人士认为,富力地产此前拿地、收购酒店和汽车产业的项目,导致目前对资金的渴求程度较高。随着外部压力加大,集团主动降低投资速度节约资金,是为了把钱花在刀刃上,以期回笼资金。

对此,央视新闻评论称,中央首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,意味着要求各级地方政府不得用短期动作放松调控手段以谋刺激经济增长。炒房者仍将“无用武之地”,恐怕今后永无“用武之地”了。落实房地产长效管理机制,防止脱实向虚之举,更是保障民生的应有之义。预计针对房企融资的监管不会放松,继续收紧的概率更大。房地产供给侧进一步发力,不断整治乱象。

另据富力地产7月8日公布的今年累计新增借款公告,截至6月30日,富力地产借款余额达1952.34亿元,较去年末新增320亿元,新增借款占公司2018年末净资产698亿元的比重达45.8%。其中,银行贷款净增加25.30亿元,境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元,其他贷款净增加77.00亿元,委托贷款、融资租赁贷款减少5.41亿元。至于新增的320亿元借款被做何用,富力地产方面明确表示是“偿还原有债务”。

在该份外泄的文件中,富力地产表示,今年上半年,富力地产的销售情况不乐观。集团2019年上半年销售总金额约602.2亿元,仅完成全年销售目标1600亿元的37.64%,距离既定的全年销售目标仍有差距。

据悉,去年富力地产实现营业收入共768.58亿元,同比增长30%,但归属公司所有者的盈利为83.71亿元,同比大降60%。当年的“华南五虎”之首、曾比肩万科排名行业前列的富力地产已被拉开差距。

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